Assurance copropriété résiliée : qui reprend l'immeuble

Quatre acteurs publient une multirisque immeuble pour les copropriétés résiliées ou très sinistrées. +Simple et ARCOL citent en toutes lettres la résiliation pour sinistres et pour impayés. Hoken prend les copropriétés « résiliées ou non », jusqu'à 10 000 m². Mila, assureur, vise les immeubles à forte sinistralité, inoccupés ou en péril. Pour un syndic qui reçoit une lettre de résiliation, le délai compte : la RC du syndicat est obligatoire et l'immeuble ne doit pas rester sans contrat.

Pourquoi un immeuble est résilié

Un motif revient souvent en copropriété, le dégât des eaux à répétition : canalisations anciennes, fuites en parties communes qui reviennent, recherches de fuite qui s'enchaînent. Viennent ensuite l'impayé de prime, la vacance d'une partie des lots, les gros travaux et un commerce à risque en rez-de-chaussée. Pour le repreneur, chaque cause appelle une question différente : la fuite a-t-elle été réparée à la source ? La dette est-elle soldée ? Quelle part de l'immeuble est vide ?

Les quatre offres publiques

+Simple propose une Multirisque Immeuble PNO/PNE Aggravé : biens vacants, en réhabilitation, résiliés pour sinistres ou impayés. Limite contractuelle de 7 M€, jusqu'à 40 M€ après étude. La RC propriétaire d'immeuble est incluse, y compris pour le syndic bénévole et les membres du conseil syndical. Le dégât des eaux est une option, à cocher explicitement pour un immeuble résilié pour ce motif.

ARCOL Assurances distribue SOS Assurance Immeubles aux courtiers : immeubles résiliés pour sinistres ou impayés, vacants, en rénovation, résidences locatives, étudiantes ou sociales. Souscripteurs : particuliers, SCI, syndics bénévoles ou professionnels. ARCOL étudie, tarifie et gère les sinistres par délégation des compagnies. Plafonds et franchises ne sont pas publiés.

Hoken, courtier grossiste, propose K-IMMO, assuré par ASSUREM SAS / CMAM : immeubles neufs ou anciens, avec ou sans antécédents, avec ou sans interruption de contrat, résiliés ou non. Tarification de 0 à 10 000 m². Vacance tolérée : 25 % de la surface en habitation, 50 % en commerce. Pour un immeuble sinistré, une franchise générale peut s'appliquer.

Mila a deux offres. MRI Risques spécifiques couvre les immeubles inoccupés, en péril, insalubres, à forte sinistralité ou qui abritent une discothèque, un bar ou un garage. France métropolitaine hors Corse, sans activités industrielles ou agricoles. La page ne parle pas de résiliation : présenter le motif dès la demande.

Les pièces à réunir

• lettre de résiliation, avec le motif et la date d'effet ;
• conditions particulières du contrat sortant et relevé de sinistralité de l'assureur ;
• adresse, année de construction, surface développée, nombre de lots ;
• répartition des usages (habitation, bureaux, commerces) et activité de chaque commerce ;
• taux de vacance par usage ;
• pour des dégâts des eaux répétés : cause identifiée, factures de réparation, travaux votés en assemblée générale ;
• preuve de paiement si la résiliation porte sur un impayé.

Un tableau des garanties de l'ancien contrat, ligne par ligne, montre ce que la nouvelle offre reprend et ce qu'elle laisse de côté. La collecte de pièces peut démarrer dès la lettre reçue, en parallèle de la recherche de porteur.

Si aucun assureur ne reprend l'immeuble

Le Bureau central de tarification fixe la prime de la RC des syndicats de copropriétaires refusés. L'assureur sollicité par lettre recommandée a 15 jours pour répondre ; son silence vaut refus. La saisine se fait ensuite dans les 15 jours, avec le questionnaire, la lettre de refus ou l'avis postal et le dernier avis d'échéance. Seule la RC est concernée : les dommages à l'immeuble restent à placer.

Un bar de nuit au rez-de-chaussée aggrave le risque de l'immeuble, mais l'exploitant s'assure à part : voir la page assurance bar de nuit.

Préparer et saisir la même demande sur plusieurs extranets prend du temps : les agents de cotation Covera remplissent ces extranets.